Что делать если застройщик обанкротился

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом?

Как правило, банкротство строительной компании инициирует подрядчик или банк, когда становится ясно, что у застройщика нет средств на оплату выполненных работ или гашение кредита. Компания не может выполнить взятые на себя обязательства. Тогда подрядчики обращаются в суд с требованием признать строительную фирму банкротом.

Конечно, оптимальный вариант для дольщика, если застройщик, у которого начались серьезные проблемы, завершит объект сам. Например, сможет найти инвестора, готового вложить средства в проект. Банкротство застройщика — это негативный сценарий развития событий для участников строительства. Но если избежать его не удалось, процедура банкротства позволит установить перечень всех, перед кем у застройщика остались долги.

Она даст возможность отделить дольщиков, которые купили квартиры в объекте и действительно имеют право на возмещение, от тех лиц, на кого в преддверии банкротства застройщик мог просто переписать имущество компании. В процессе банкротства конкурсный управляющий выявляет и оспаривает незаконные сделки, которые заключались для вывода имущества. Наконец, банкротство позволяет выделить из общей конкурсной массы незавершенный дом и передать его для достройки дольщикам. Тогда другие кредиторы строительной компании претендовать на него уже не смогут. Только после этого дом может завершить новый застройщик или ЖСК.

Порядок банкротства застройщика определен в законе № 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С того момента, как арбитражный суд признал застройщика банкротом, в компании начинается конкурсное производство. В это время назначенный судом конкурсный управляющий должен собрать информацию о компаниях и гражданах, перед которыми застройщик не выполнил обязательства. Он составляет реестр — перечень всех, перед кем у застройщика остались долги, — чтобы разделить между ними имущество строительной фирмы.

Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?

Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Что получит дольщик при банкротстве застройщика?

При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.

Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.

В пакет документов, который необходимо направить конкурсному управляющему, для того чтобы дольщика включили в реестр, входят:

договор долевого участия или договор уступки права требования,

документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),

Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

1. достройка дома силами кооператива,
2. передача дома для достройки новому застройщику,
3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто голосовал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, голосование проводится по каждому дому в отдельности.

Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов. При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.

До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу. И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.

Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

Застройщик обанкротился – что делать дольщикам

Как понять, что застройщик – банкрот

Управляющего назначает суд для того, чтобы тот оценил состояние застройщика-банкрота, продал имущество компании с торгов и сообщил кредиторам, в том числе и дольщикам, о происходящем. Дольщики обязательно узнают о банкротстве застройщика от управляющего, он уведомит их по почте.

С момента, когда вам придет уведомление от управляющего, начнется отсчет трех месяцев, в течение которых можно заявить о своих требованиях к обанкротившемуся застройщику. Заявление с требованиями нужно подать управляющему. Если за три месяца вы заявили о своих требованиях, нужно будет доказывать в суде, что причина, по которой вы не обратились вовремя, была уважительная.

Если вообще не обратиться к управляющему, ваши требования не будут внесены в Реестр требований. Это не значит, что вам ничего не вернут, но претендовать на имущество застройщика-банкрота вы будете уже по остаточному принципу – после всех кредиторов, требования которых внесены в Реестр.

Это издание – официальный источник опубликования сообщений о банкротстве. Можно отслеживать информацию на сайте СМИ. Здесь можно ввести реквизиты компании и посмотреть, не обанкротилась ли она.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Как заявить о своих требованиях

Вы можете пойти по одному из двух путей: требовать вернуть деньги, при этом отказываясь от договора долевого участия (ДДУ), или требовать квартиру (нежилое помещение).

Чтобы ваши требования включили в Реестр требований кредиторов, нужно оформить их письменно и направить заявление управляющему. В заявлении должна быть следующая информация: ФИО, адрес, телефон, номер и дата договора долевого участия (ДДУ), а также информация о том, частично или полностью оплачена квартира. К заявлению нужно приложить копию ДДУ (или иного документа, на основании которого вы покупали жилье), копии платежных поручений или приходно-кассовых ордеров, подтверждающих вашу оплату по договору, и копию паспорта (развороты с ФИО и регистрацией).

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения, отслеживать статус письма можно на сайте Почты России по трек-номеру. Даже если отправите письмо в последний день трехмесячного срока, в который можно заявить о требованиях к застройщику, оно будет подано вовремя.

Далее управляющий решит, обоснованы ли ваши требования – на это по закону отводится 30 рабочих дней. Информация о решениях управляющего публикуется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если вам откажут и не включат в Реестр требований кредиторов, можете обжаловать отказ в течение 15 рабочих дней арбитражном суде.

Собрание кредиторов

Управляющий периодически собирает кредиторов для отчета перед ними о финансовом состоянии застройщика-банкрота, о требованиях кредиторов и распределении средств, вырученных от продажи имущества застройщика.

На собрании кредиторов дольщикам лучше присутствовать, чтобы следить за ситуацией и получать информацию из первых уст. Если вы не можете участвовать лично, ознакомиться с информацией по итогам собрания можно в Едином федеральном реестре сведений по банкротству. Там публикуются не только даты и повестки будущих собраний, но и отчеты управляющего с прошедших собраний, сведения об имуществе банкрота и соответствующие судебные акты.

Ждать квартиру

Дольщики могут организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и достроить дом самостоятельно. Также суд может передать обязанность по строительству другому застройщику, которого выбирает местный орган власти, контролирующий долевое строительство.

В случае с созданием ЖСК много сложностей и нюансов, зато дольщики сами все контролируют. Это схоже с созданием ТСЖ.

Новый застройщик – это новые сроки строительства и передачи дольщикам квартир. Также дольщики не смогут получить от этого застройщика денежную компенсацию – только то помещение, которое покупали по договору. При этом между новым застройщиком может быть заключен новый ДДУ или подписано дополнительное соглашение к старому с новыми сроками получения помещений.

Вернуть деньги

Процедура банкротства обычно занимает не меньше 1,5 лет. За это время распродается имущество застройщика-банкрота для удовлетворения требований кредиторов.

Существует четыре очереди кредиторов. Сначала рассчитываются с теми, кому положены выплаты за причинение вреда жизни и здоровью. Вторая очередь – это сотрудники застройщика, которым положены выплаты по трудовым договорам. Участники долевого строительства – это третья очередь кредиторов.

Если денег, вырученных от продажи имущества застройщика не хватит, чтобы удовлетворить все требования, их могут распределить между кредиторами пропорционально уплаченным ими суммам за квартиры (помещения). Это значит, что дольщикам вернется лишь часть их денег.

Еще хуже вариант, если у застройщика в принципе нет никакого имущество – все оформлено на другие фирмы. Тогда дольщики совсем ничего не получат от застройщика.

Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему. Если позже – возможно, застройщик делал отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства, и можно рассчитывать на выплаты дольщикам из этого фонда. Проверить это можно на сайте фонда.

Сейчас в закон ввели поправки, связанные с эскроу-счетами, для защиты интересов дольщиков. Но и с этим не все гладко.

Эскроу-счета

С 1 июля действует закон, по которому дольщики вносят средства по ДДУ на эскроу-счета, а не напрямую застройщику. Эта мера, казалось бы, должна максимально снизить риски дольщика – доступ к деньгам застройщик получает только по окончании строительства. Если застройщик затягивает сроки или его признают банкротом, дольщики могут вернуть свои деньги. При этом закон плохо работает в ситуации с ипотечным кредитованием.

На счете-эскроу блокируются только сумма, которую вы внесли – цена договора, т. е. стоимость будущей квартиры. Если вы откажетесь от исполнения ДДУ по причине банкротства застройщика, вам вернут блокированные на эскроу-счете средства. А проценты банк возвращать не будет. Поэтому, если берете ипотеку, будьте готовы в случае банкротства застройщика понести убытки в размере процентов.

Можно попытаться взыскать уплаченные по ипотеке проценты с застройщика, обратившись в суд, но успех этой кампании остается под вопросом.

Что делать, если застройщик – банкрот?

Предугадать банкротство застройщика – непростая задача. LIVING рассказывает, что делать, если признаки банкротства компании налицо, а дом еще не построен.

В Петербурге насчитывается почти 2,5 тысячи обманутых дольщиков. С каждым годом эта цифра увеличивается. Из-за неблагоприятной экономической обстановки в этом году почти 200 компаний из Петербурга попросили государство о продлении сроков сдачи объектов. От долгостроя не застрахованы ни крупные, ни маленькие строительные компании.

Предугадать банкротство застройщика – непростая задача. Ранее LIVING писал о том, по каким признакам можно определить, что строительная компания идет ко дну. Сегодня мы расскажем, что делать, если признаки банкротства застройщика налицо, а дом еще не построен.

Спокойствие, только спокойствие

Первый совет для дольщиков, которые узнали о том, что строительная компания обанкротилась – ждать. Как ни цинично это звучит, но рано или поздно стройку, скорее всего, закончат – если не этот застройщик, так другой. «В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по 5-7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие», – напоминают аналитики «Метриум Групп».

В Петербурге с начала этого года было сдано 19 долгостроев. Такие объекты находятся на особом контроле у властей города. Всего за последние четыре года сданы 62 проблемных дома, 16 тыс. квартир переданы дольщикам. Чиновники уверяют, что все существующие в городе долгострои будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года.

Впрочем, годами ждать собственного жилья могут себе позволить далеко не все. Этот совет подойдет для тех, кому есть, где жить и нет нужды платить за аренду квартиры. В противном случае необходимо предпринимать активные действия.

Язык до квартиры доведет

Самый простой вариант – попробовать договориться с застройщиком о замене квартиры. Иногда дольщикам удается получить от строительной компании адекватное предложение по обмену жилья в недостроенном доме на квартиру в готовом объекте, говорит ведущий юрист юридической компании «ЮРИСТО» Владимир Константинов.

«Параллельно необходимо: проверить вид договора и соответствие имеющегося договора требованиям закона (например, если заключен договор ДДУ, то он должен быть зарегистрирован); проверить, что все документы и квитанции есть в наличии, а назначение платежа в квитанции соответствует договору; подписать у застройщика акт о том, что вы выполнили перед ним все финансовые обязанности», – советует юрист.

Уступи другому

По закону, договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу. Если долгостроя не избежать, можно попытаться найти покупателя, который готов купить квартиру именно в этом ЖК и ждать, пока дом не будет сдан. Шанс обнаружить такого смельчака невелик, но он все-таки есть.

«При этом нужно отдавать себе отчет, что продавать квартиру придется по цене ниже рынка», – предупреждают в «Метриум Групп».

Попытаться продать квартиру по договору переуступки – лучший вариант, уверен адвокат Сергей Головин. «Изменить в банкротстве вы ничего не сможете, а любой судебный процесс будет идти несколько месяцев», – добавляет юрист.

При этом адвокат Владимир Константинов напоминает: «Если у Вас договор переуступки прав, получите у застройщика акт о том, что первоначальный участник выполнил обязательства по оплате перед застройщиком, а у первоначального участника получите акт, о том, что вы выполнили финансовые обязательства перед ним. Если каких-либо документов нет, восстановите их у застройщика».

Стоп игра

Если найти покупателя на квартиру в проблемном доме не удается, значит, пора расторгать договор ДДУ. Многие покупатели боятся расторжения договора, считая данный процесс длительным и болезненным. В «Метриум Групп» опровергают этот миф: «В реальности ничего страшного в процедуре нет. Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214). По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств). Но в законе об участии в долевом строительстве также прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться «часа Х». Остановка строительства дома как раз является таким случаем (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Правда, расторгать ДДУ придется через суд».

Юристы уверяют, что в таких делах суды чаще всего выносят решения в пользу дольщиков. Суд поможет взыскать с застройщика стоимость квартиры по договору, а также уплаченные проценты по кредиту и судебные издержки. Наконец, можно потребовать компенсацию за аренду жилья за весь период задержки сдачи дома.

На всякий случай…

Еще один ценный совет от юристов – заранее проверить, сможет ли застройщик выполнить свои финансовые обязательства перед обманутыми дольщиками. «При обнаружении очевидных признаков несостоятельности застройщика дольщику следует проверить, застрахована ли гражданская ответственность застройщика. В ранее действовавшей редакции закона 214-ФЗ (до 2017 года) страхование было обязательным. В текущий момент оно является добровольным. Соответственно, данный механизм мог бы помочь дольщику в удовлетворении его притязаний вне дела о банкротстве застройщика, если оно будет инициировано», – отмечает адвокат МКА «Град» Роман Романов.

Банкротство застройщика – это еще не конец света. Существует много способов свести ущерб к минимуму и получить в итоге вожделенное жилье. Главное – не паниковать и вовремя начать действовать.

Источники:

https://www.sibdom.ru/journal/1855/
https://jivu.ru/stati/soveti/zastroyshchik-obankrotilsya-chto-delat-dolshchikam/
https://living.ru/znanie/chto-delat-esli-zastroyshchik-bankrot/